Bodrum’da Ev Alırken Gözden Kaçırmamanız Gereken 9 Hukuki Detay

Son yıllarda gayrimenkul piyasasında ciddi bir ivme kazanan Bodrum’da satılık ev satın almak, yatırım açısından cazip olduğu kadar, dikkatle ele alınması gereken çeşitli hukuki süreçleri de beraberinde getirir. Özellikle bölgeye yabancı olan alıcılar için bu süreç zaman zaman karmaşık ve teknik hale gelebilir. Bu yazıda, Bodrum’da konut alım sürecinde karşılaşılabilecek başlıca hukuki konuları ve ilgili yasal düzenlemeleri kapsamlı şekilde ele alacağız.

1. Tapu Kaydı ve Gayrimenkulün Niteliği

Satın alma sürecinde ilk incelenmesi gereken husus, taşınmazın tapu kaydıdır. Gayrimenkulün kat irtifaklı mı yoksa kat mülkiyetli mi olduğu, yapılaşmanın imar planına uygunluğu ve ruhsat durumu gibi bilgiler Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü üzerinden detaylı biçimde sorgulanabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) – 634 sayılı Kanun kapsamında, kat mülkiyeti tesis edilmiş bir yapı; yapı kullanma izni (iskan) alınmış, ruhsatlı ve tamamlanmış bir bina anlamına gelir.

Kat irtifakı ise inşaat halindeki veya henüz yapı kullanma izni bulunmayan yapılar için düzenlenmiş bir geçici hak türüdür. Henüz tamamlanmamış bir inşaatta hak sahiplerinin paylarını belirtmek ve göstermek amacı ile hazırlanır.

Dikkat Edilmesi Gerekenler: Kat irtifaklı bir taşınmaz satın almak, ileride iskan alma süreci ve ruhsatlandırma konularında çeşitli idari ve teknik sorunlarla karşılaşma riskini artırabilir. Bu nedenle özellikle uzun vadeli kullanım veya yatırım amacı güden alıcılar için kat mülkiyetli taşınmazlar daha güvenli bir tercih olacaktır.

2. İmar Durumu ve Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan)

Satın alınacak taşınmazın bulunduğu arsanın imar durumunun araştırılması ve yapının ruhsatlı olup olmadığının teyit edilmesi büyük önem taşır. Özellikle Bodrum gibi doğal sit alanlarının ve özel çevre koruma bölgelerinin yoğun olduğu yerlerde, imar planına aykırı bir yapı/arsa satın almak ciddi hukuki ve maddi riskler doğurabilir.

3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca, bir yapının hukuka uygun sayılabilmesi için ruhsat alınmış olması ve sonrasında yapı kullanma izin belgesi (iskân) ile resmiyet kazanması gerekir.

Bu belgeler, ilgili belediye veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü aracılığıyla kontrol edilebilir.

İskân belgesi bulunmayan yapılarda elektrik, su ve doğalgaz gibi temel altyapı hizmetleri ya geçici olarak sağlanır ya da hiç sağlanmaz. Bu da hem yaşam kalitesini düşürür hem de ileride yüksek meblağlı idari yaptırımlar ve kaçak yapı statüsü ile karşı karşıya kalma ihtimalini doğurur.

3. Taşınmaz Üzerinde Haciz veya İpotek Olup Olmadığı

Ev almadan önce tapu kaydı detaylı incelenmeli; taşınmaz üzerinde

Haciz,

İpotek,

Rehin,

Tedbir kararlı,

gibi durumlar olup olmadığı kontrol edilmelidir.

Bu bilgiler, Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS) üzerinden sorgulanabilir.

4. Satış Yapacak Kişinin Malik Olup Olmadığı

Taşınmazı satacak kişinin tapuda kayıtlı asli malik olup olmadığı mutlaka kontrol edilmelidir. Eğer satış işlemi vekalet yoluyla yapılacaksa, noter onaylı, güncel ve geçerli bir vekaletname ibraz edilmelidir.

Türk Borçlar Kanunu ve Noterlik Kanunu gereği, taşınmaz satış işlemlerinde düzenlenen vekaletnamelerde özel yetki ibaresi yer alması zorunludur. Aksi takdirde, vekilin gerçekleştirdiği işlem geçersiz sayılabilir.

5. Aidat, Ortak Gider Borçları ve Yükümlülükler

Alınacak taşınmazın site veya toplu konut içinde yer alması hâlinde, önceki malik tarafından ödenmemiş aidat, bakım ve ortak gider borçlarının olup olmadığı mutlaka kontrol edilmelidir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi gereği, yeni malik, taşınmazla birlikte geçmiş döneme ait aidat borçlarından da sorumlu tutulur. Bu durum, satın alma sonrasında sürpriz borçlarla karşılaşma riskini beraberinde getirebilir.

Bu nedenle site yönetiminden borçsuzluk yazısı talep edilmesi önemlidir.

6. Yabancılara Satışta Hukuki Kısıtlamalar

Yabancı bireylerin Bodrum’da taşınmaz edinmesinde şu detaylara dikkat edilmelidir:

Tapu Kanunu madde 35: Yabancı gerçek kişiler, belirli koşullar ve sınırlamalar dahilinde Türkiye’de taşınmaz mal edinebilir. Taşınmaz edinimi için mütekabiliyet (karşılıklılık) ilkesi doğrultusunda, kişinin vatandaşı olduğu ülkenin Türkiye’de taşınmaz edinimine izin veriyor olması gereklidir.

Taşınmazın bulunduğu yerin, askeri yasak bölgeler veya özel çevre koruma bölgeleri kapsamında olup olmadığı araştırılmalıdır.

Satın alma öncesinde bu tür izin süreçlerinin tamamlanmış olması, yabancı alıcılar açısından hukuki güvenliği sağlar.

7. Dönüşüm ve Planlama Riski

Bodrum’da bazı taşınmazlar, tapuda arsa veya tarla vasfında olup, ifraz edilmemiş ya da hisseli parseller üzerinde bulunabilir. Bu durum, mülkiyet paylaşımı, imar uygulamaları, yol-terk işlemleri ve belediye ile yaşanabilecek cezai süreçler bakımından risk teşkil eder.

Kadastro Kanunu ve İmar Kanunu çerçevesinde yapılacak incelemeler, bu riskleri önceden belirlemede faydalı olacaktır.

Uzman bir gayrimenkul hukukçusu bulunan bir emlak ofisi ile çalışmak ileride yaşanabilecek hukuki anlaşmazlıkların önüne geçer.

8. Alım Satım Sözleşmesi ve Tapu Harçları

Tarafların haklarını güvence altına almak amacıyla, satış öncesinde noter huzurunda alım-satım sözleşmesi yapılması önerilir. Bu sözleşme, satışa dair taahhütlerin yazılı hale getirilmesini ve muhtemel uyuşmazlıkların önlenmesini sağlar.

2025 yılı itibarıyla, taşınmaz satışlarında tapuda beyan edilen satış bedeli üzerinden %4 oranında tapu harcı tahsil edilir. Bu harç, uygulamada alıcı ve satıcı tarafından eşit şekilde paylaşılır.

9. Emlak Danışmanı Seçerken Lisans Kontrolü

Taşınmaz satın alma sürecinde tercih edilen emlak danışmanının, Ticaret Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş bir emlak ofisinde çalışıyor olması ve Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi’ne sahip bulunması gerekir.

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik uyarınca, lisansı olmayan kişiler aracılığıyla yapılan emlak işlemleri hukuken geçersiz olabilir ve alıcının mağduriyetine neden olabilir.

Danışmanın yetki belgesi ticaret sicil numarasıyla Ticaret Bakanlığı sisteminden sorgulanabilir.

Özetle, Bodrum’da ev almak, hayatınızın en güzel kararlarından biri olabilir. Ancak bu kararı verirken, sadece mimariye ya da manzaraya değil; tapu, imar ve hukuk boyutuna da titizlikle yaklaşmak gerekir. Profesyonel destek alarak, süreci hem hukuki hem de finansal açıdan sorunsuz hale getirebilirsiniz.

Spice Emlak olarak biz, söz konusu detayları sizin adınıza inceleyerek, güvenle ev sahibi olmanızı sağlıyoruz.